消息：樓市銷售端緣何能保持“韌性”

近日，國家統計局發布了今年1~7月份房地產行業相關數據。

今年前7個月，全國房地產開發投資同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分點;房屋新開工面積同比增長9.5%，增速回落0.6個百分點，回落幅度比1~6月份擴大0.2個百分點。

此外，1~7月份，開發企業土地購置面積同比下降29.4%，降幅比1~6月份擴大1.9個百分點。從房地產上游(拿地、開工和投資)來看，二季度以來熱點城市房地產調控和融資“雙緊縮”的效果開始顯現，開發企業拿地和新開工的積極性都有所下降，導致開發投資增速同樣下滑。

但是，商品房銷售表現出了一定的“韌性”，這超出了市場預期——1~7月份，全國商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅比1~5月份收窄了0.5個百分點，這也改變了今年4月份以來，商品房銷售面積同比降幅連續擴大的局面。

此前，業內普遍預計，調控政策有所收緊，致使對市場的預期出現下滑，再加上6月份按揭利率今年以來首次反彈，按揭貸款再啟額度控制，7月份全國商品房銷售或將會明顯下滑。但商品房實際銷售情況卻超出了市場的預期。

筆者認為，未來商品房銷售還會保持一定“韌性”。2014年以來，“去庫存”及“一城一策”的政策基調一以貫之，使房地產市場整體分化的同時，在售庫存水平也明顯走低，這是商品房銷售保持“韌性”的主要原因之一。

以國家統計局公布的數據為例，7月份商品房待售面積為49876萬平方米，同比下降8.4%，比6月末減少286萬平方米。該數據已連續31個月下行，絕對值已降至2014年以來的新低。另外根據克爾瑞的統計，7月份29個重點城市中，近七成城市在售庫存消化周期處在12個月的正常范圍內，杭州、寧波和武漢等甚至不足4個月。

自4月份以來，調控政策再現收緊，重點在開發企業的融資端。比如房地產貸款啟動了額度控制，開發商直接融資(境內債券、海外債)、信托等全面收緊，私募“假股實債”支撐的土地前端融資被叫停。

一系列舉措讓開發商資金面臨前所未有的壓力，而2015~2018年市場回升時期的大規模密集融資，也陸續到了償還期。因此，預計開發商未來還將奉行“高周轉”的策略，新入市項目的定價將更為理性，以保障現金流安全。在市場在售庫存較低的情況下，經歷了2015~2017年嚴厲調控的熱點城市和區域，將輪動式地進入需求端的觸底期或平穩期。

另外，近年來國家一直在推進都市圈戰略，包括粵港澳大灣區、長三角城市群、長江中游都市圈、成渝都市圈等，而鄭州、西安、長沙、貴陽等中西部城市，在打造“強省會城市”、區域經濟中心等方面形勢喜人。未來，這些區域和城市將成為我國經濟增長的重點地區。

值得注意的是，在人口、產業、交通、公共服務和規劃等協同發展的背景下，這些熱點城市房地產有效供應的區域也擴大了，并有望成為全國樓市穩定的“壓艙石”。比如，上半年珠三角9個城市新建商品住房交易面積和金額，同比分別增長0.9和10.1%，增速比第一季度提高1.0和7.6個百分點。

國家統計局披露的數據也佐證了這一點。1~7月份，東部地區商品房銷售面積35317萬平方米，同比下降4.2%，降幅比1~6月份收窄0.4個百分點。中部地區商品房銷售面積25106萬平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4個百分點。西部地區商品房銷售面積24613萬平方米，增長2.8%，增速加快了0.5個百分點。

由此可見，除東部發達區域外，隨著傳統產業內遷、人口回流、“新一線城市”崛起，我國新興都市圈、“強省會城市”也有望成為新的區域增長極。順應都市圈戰略，人口向都市圈、熱點城市遷徙已成為比較明顯的趨勢。基于資源和公共服務跟著人口走的邏輯，各大城市主政者紛紛以優質服務“搶人”，國家在房地產政策上積極開啟供給側結構性改革。

一方面，都市圈、一二線熱點城市努力增加土地供應，滿足流入人口的住房需求。根據克爾瑞統計，上半年一線、二線城市經營性土地成交面積同比分別增長了20%和9%。同時，熱點城市加大存量土地盤活，近期深圳、武漢、合肥等加大閑置土地(批而未供和開發商囤地)的清理力度。

另一方面，在“一個定位(房住不炒)、兩個體系(市場+保障)”的頂層設計下，國家正在積極構建“租購并舉”、“先租后買”、合理改善的住房新制度，打造梯度住房消費模式。在都市圈戰略和消費內需主導的城市化“下半場”，新市民、外來人群、城市居民無房戶以及基于美好生活訴求的人居空間改善，將成為需求主體。

同時，我國城鎮化存量住房供應品質有待提升，比如成套率、有獨立廚衛(安裝抽水馬桶)、有電梯、有規范化物業管理的社區和房屋比例，均有待提升。老舊小區改造、社區智能化將有光明的前景，這些都將有助于商品房銷售保持強大的韌性。