消息：畢業季疊加N+1整治 部分區域房租上漲

隨著畢業季的來臨，租房市場再次進入旺季。

北京商報記者近日走訪昌平、朝陽、海淀等多個區域了解到，除了交易量上漲，由于畢業季疊加N+1隔斷房整治，目前部分熱點區域的房租出現小幅上漲的情況。

但因為今年北京房源量充足，基本達到了供需平衡，所以整體租金價格平穩，并未出現大的波動。伴隨著月度更迭，預計到8、9月進入淡季后，北京租房市場成交量將迎來小幅下調，價格也將有所降低。

區位配套優者依然看漲

北京商報記者走訪發現，目前北京租房市場整體價格上漲有限，但一些區位好的地區，尤其是基礎設施配套齊全、交通出行便利的地區，借助畢業季的加持，依然實現了逆市上漲。

自如客宋航(化名)原本打算換房。“每個暑假都是換房日，因為原來的房子又漲價了。”宋航透露，自己所住的房子雖然沒有漲價，但條件太差，“朝北、公共衛生極差的奇葩室友、一加班就被鎖外面的房屋管理制度”。原本聽說今年的價格不高，趁著到期換一間，然而，看了一圈房子，這個念頭被迅速打消。

淡季的時候，宋航所在的朝陽區小關北里社區一般自如、蛋殼這樣的長租公寓單間租金水平在2500-3000元/月，且由于老小區較多，房源供應充足，樓下其他家的中介時不常的就“勾搭”她換房。然而，現在滿小區都找不到一間3000元/月的自如房源。“稍微看上眼的，奔著3500元去了。”想想自己這間槽點頗多的“家”依舊能夠保持在2字頭租金水平，只好選擇“忍”住不動。

“看房的人多了，租房交易量增加了，租房價格自然也會有所上調。”朝陽區小關北里鏈家門店經紀人告訴北京商報記者，目前的房租價格相較于之前是有所上調的，一些區位便捷程度高、面積較大及房屋配套優質的房源，租金漲幅會更大，這是市場需求所決定的。

記者在海淀區西二旗站附近一家我愛我家門店了解到，目前符合畢業生要求的房源幾乎銷售一空，該區域低于2200元的房源僅剩下兩三個，而且都是存在“瑕疵”的房源，例如居住面積太小、出行不方便等。這里的工作人員告訴記者，該區域臨近中關村科技園，周圍分布著大量互聯網企業和創業公司，例如小米、百度、聯想等，這些公司都是畢業生就業的首選對象。因此，該區域租房需求旺盛，成交量也很大。

“欲購從速，晚點就租給別人了。”在昌平區回龍觀的一家中介門店，記者得到了同樣的答案：這里的工作人員對記者說，目前符合畢業生租賃要求的“低價房源”僅剩一個，后面雖然還會有新的房源補充，但肯定不會是這個價了。

盡管今年的北京租房市場整體與去年“一房難求”不同，春節以來降溫明顯，北京房地產中介行業協會數據顯示，4月北京住房租賃市場繼續回落，成交量環比3月下降18%;不僅僅是實際成交，統計顯示4月網端用戶瀏覽量環比下降，到門店求租的客戶亦明顯減少，潛在需求量也有所下降。從區域情況看，朝陽、海淀、西城、昌平、豐臺等區域雖然依舊稱得上成交活躍，但成交量均環比下降10%以上。

畢業季的到來，扭轉了之前的低迷狀態。據我愛我家研究院統計數據顯示，6月，北京住房租賃交易量環比增長14.42%，同比增長1.39%。

整治隔斷房N+1的疊加效果

除了季節性因素外，不少租賃者和中介公司都表示，不斷加碼的隔斷房整治，也從側面減少了低價房源的供應。

原本住在朝陽區定福莊北街天泰定福苑的于淼剛剛經歷了從被窩里被趕出來的窘境。“一大早人還沒睡醒，居委會就帶著拆遷隊來敲門了，跟自己合租的房產中介員工聽說要拆除隔斷房后，果斷‘跑路’。”據于淼介紹，她所租住的房屋是自己2017年8月從朋友那里轉租下來，房屋的代理中介為北京世紀家福房地產經紀有限公司。“當時距離上一份合同期到期還有4個月。”雖然對到期后房子漲價有預期，但讓她沒想到的是，由于趕上對群租房的整治，市場供應急劇減少，自己的租金一口氣漲了50%，由原來的800元漲到了1200元。“第二年好一點，政府穩定租金起了效果，就給我漲了100元，沒想到，趕上這事。”再次提及當天的情形，于淼還心有余悸。據她回憶，當天早上還沒起來，房間外面就亂糟糟，平時中介員工起床洗漱、做飯，加上對門裝修也是比較亂的，所以就沒在意。“誰知道，居委會的人會來敲我房間門，說隔斷房違規，讓我立刻搬走。”沒有任何通知，沒有一點預兆，一句“隔斷房一經發現就要拆，當天就要拆完，絕不過夜”讓于淼差點當晚睡在大街上。

但讓她最不能理解的是，自己從來不知道自己住的這間房是隔斷房。“隔音效果挺好的，不是說隔斷房隔壁數個錢都能聽清，我這也不是啊。”對于拆除原因，居委會告訴于淼，是因為接到業主舉報，才要拆除她所居住的隔斷房。對此，于淼也感覺很委屈，因為在此之前，她并不清楚自己住的就是隔斷房。

“東西有多少，能不能全拿走，根本沒人在乎。”于淼告訴記者，居委會安慰她，政府有規定，中介有責任重新安排住的地方，但直到現在，中介也沒有一個明確說法，自己還處于“流浪”狀態，東西還留在原本屬于自己的臥室內。

“目前自己只能暫時借住到朋友家，要趕緊找到新的住處才行。”于淼感慨道，目前自己已經沒有多余的錢去租房子住了，希望中介公司能退還3個月的租金。但對于退租金問題，于淼曾多次致電北京世紀家福房地產經紀有限公司相關負責人，卻一直處于“占線”狀態。

據了解，北京市住建委、北京市市場監管局已于7月8日正式發布了《北京市住房租賃合同》、《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》3個合同示范文本。在具體合同執行上，禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。

對此，采訪中的中介機構工作人員也證實，目前北京對于隔斷房的態度是，如有舉報，立即拆除。

“其實北京經過幾輪整治，那種把一間房拆成兩間的隔斷已經很少，現在還能算隔斷房的，基本都是N+1。”某中介人員坦言，很多業主、中介為了增加租金，將原本三室一廳、兩室一廳中符合面積要求的客廳封閉，算一間出租。“從居住條件上，并不影響品質，但因為改變了房屋結構，所以被判定是違規。”

市場不具備大漲條件

居大不易，是“北漂”一族最真實的寫照。畢業季疊加隔斷房監管“重拳”，是否會推動北京房租價格進一步上漲?

對此，合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者表示，每到畢業季，北京租房市場都會因需求增加，導致整體租金上調，但今年的情況卻有所改觀。

郭毅介紹，影響租金上漲的因素有兩個方面。第一，近兩年來北京常住人口處于下降趨勢，使得原本緊張的供需矛盾得到了一定緩解。第二，從北京租房市場供給端來看，近幾年，北京商品住宅市場的開發規模較大，那么隨著住房改善升級，部分舊房得以釋放，租房市場注入“活水”，北京整個租房市場供應量是在增加的，整體租金價格平穩。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也坦言，違規隔斷房大量被拆除，一定程度上會使低租金的房源量減少，“比如1500-2500元/月/間的房源，而這部分恰恰是目前北京租房市場的‘主力軍’”。若畢業季需求上漲，疊加隔斷房大量拆除，難免影響房租價格。

“不過，今年北京房源供應量充足，在供需平衡的情況下，租金上漲的概率不大。”在嚴躍進看來，去年北京租金價格之所以會漲得厲害，主要因為中低端房源因不合規退出較多，但今年北京的租房市場卻有所不同。由此也可以預見，后半年北京租金水平會保持一個相對穩定的狀態。此外，伴隨著月度更迭，預計到8、9月進入淡季后，北京租房市場成交量將迎來小幅下調，價格也會隨之下行。