樓市降溫：成交下降 信貸收緊 新房供應與庫存上升

季節入夏，樓市未同。多家房產機構近日發布的統計數據顯示，今年三四月的樓市“小陽春”涌現過后，傳統的“紅五月”行情并未出現，5月全國住宅市場成交整體呈現平淡之態。樓市降溫、市場趨穩，幾乎成為各家機構的普遍共識所在。以北京為例，5月北京新房、二手房網簽量均小幅下跌，呈穩中有降趨勢。新房成交均價有明顯的結構性波動，環比漲幅雖然較大，但整體水平穩定。二手房均價整體持平，但交易量較多的區域基本都是小幅下跌，從區域上看二手房價存在下行態勢。

有專家分析稱，近期政策收緊預期出現后，信貸、融資的收緊一定程度上也為此前火熱的樓市降了溫。從目前趨勢來看，樓市網簽有繼續減少到2019年1月的趨勢。“市場穩”將成為今后樓市的新常態。

成交下降 新房供應與庫存上升

“紅五月”不紅，成為2019年5月樓市的一大顯著特征。

我愛我家研究院數據顯示，從新房市場來看，5月北京新建商品住宅(不含保障房)成交6030套，環比減少1.63%，同比上漲87.62%，市場熱度與4月持平，較去年同期則有明顯升溫;從存量住宅市場來看，5月北京全市存量住宅網簽13764套，環比下降4.68%，同比下降23.94%，交易量近兩月持續下調。

來自麥田房產的數據顯示，從二手房交易量看，5月北京二手房市場活躍度較上月度略有回落，和去年水平相當。該月度北京二手住宅網簽量11434套(截至5月28日)，環比上個月下降10%，和去年4月相比交易量同比下降27%。與此同時，5月麥田二手住宅成交均價環比略降1.6%。

麥田房產認為，政策層面上，對市場需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化，置換需求這類市場成交主力仍受入市門檻所制約。

成交量下降對應的另一個表現，是5月北京二手房市場活躍度的進一步降低，具體表現為房源掛牌均價的下調與成交周期的拉長。根據貝殼研究院數據，近半年業主新增掛牌均價穩定于調控后低位，月度環比變動幅度在0.5%以內。市場給業主的反饋并不積極，業主下調報價占絕對主流，5月業主調價中漲價次數占比僅14%，環比下降4個百分點。成交周期方面，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節奏依舊緩慢。

供應量上行與庫存增加也有體現。據貝殼5月市場月報，新房分流剛需帶動了成交量的下降。從北京全市來看，5月北京新房成交占比環比提升3%。新房供應增多，5月末北京新房庫存達8.6萬套，主流新房為限競房，“剛需化”特征明顯。

調控密集 信貸與融資收緊

實際上，全國整體樓市成交量下滑，尤其是北京二手房成交量連續兩月下行背后，是政策調控預期的逐漸加強以及信貸杠桿與房企融資層面再收緊態勢的出現。

政策調控層面，中原地產研究中心統計數據顯示，2019年前5個月，房地產調控政策發布刺激高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

信貸杠桿的收緊對于樓市成交的下行影響，似乎也有跡可循。

我愛我家研究院指出，4月國管公積金新政出臺后，使用國管公積金購房的客戶比例持續縮小。而2018年9月13日的市管公積金新政出臺后，使用市管公積金的客戶比例一直收窄，加上“3·17新政”后商貸渠道一直受到遏制，今年全款購房的客戶比例明顯擴大。由于各種貸款渠道都有政策限制，當前北京樓市的杠桿風險已經大幅降低。整體而言，4月北京釋放的政策加碼信號對市場產生了明顯影響。

房企融資層面，在4月創造單月融資2600億元年內高峰后，5月房企的融資額繼續高位運行，但房企融資額于5月下半月逐漸出現減少，只有600億元左右。

需求平穩 “穩”為樓市新常態

盡管“紅五月”爽約有些偏離了外界稍早前的預期，但業內大多認同，當前樓市成交量的變動系需求平穩波動，“市場穩”將為今后樓市的新常態。

麥田房產方面認為，在3月“小陽春”階段性集中釋放之后，市場需求回落是正常狀態。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，整體來看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對水平看市場并不冷。 “5月北京二手房市場成交處在調控后中等水平上。近期住建部、銀保監會及央行就房地產調控及房地產金融風險頻發聲，加強鞏固‘三穩’目標，堅決避免房地產過度泡沫。因此政策的大幅放寬及隨之而來樓市的大幅升溫難復現，政策穩、預期穩、市場穩是今后樓市新常態。”由此，許小樂預測。

“不過，市場肯定是在變差了。當前房地產市場無論是北京還是其他城市，在3月達到高峰后，4-5月其實都在依次退燒。北京二手住宅網簽量從3月的1.6萬套，到4月的1.44萬套，再到5月的1.37萬套，持續下行。中原地產首席分析師張大偉認為， 當前僅看新房網簽已沒太大意義，還是要看庫存變化以及網簽結構的變化。