“穩(wěn)”字當(dāng)頭：短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)漲速將進(jìn)一步減緩

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2019年4月核心城市住房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，但4月份房?jī)r(jià)漲速較3月份略有減緩。核心城市在房?jī)r(jià)漲速減緩的同時(shí)，二手住房成交量也顯著下降。2019年4月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為177.84，比3月下降27%，與上年同期大體持平。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力已有所減輕。

一線城市中北京、廣州漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平;多數(shù)準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲速收窄，個(gè)別城市漲速仍較高;三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降。核心城市住房租金連續(xù)2個(gè)月小幅下降。

報(bào)告稱，4月以來，中央和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)和重申要堅(jiān)持“房住不炒”，充分表明了中央控制房?jī)r(jià)上漲的決心。一個(gè)月內(nèi)包括蘇州等10個(gè)熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)漲幅較大被住建部預(yù)警提示，熱點(diǎn)城市蘇州出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控“組合拳”，表明了政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)態(tài)度。由于房?jī)r(jià)上漲高度依賴于金融杠桿，房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)，意味著房?jī)r(jià)短期難以出現(xiàn)大漲。

2018年底至2019年初，部分城市根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價(jià)、限售等輔助性調(diào)控手段。部分購(gòu)房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進(jìn)一步松動(dòng)，從而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。隨著近期房地產(chǎn)調(diào)控政策主線的進(jìn)一步明確，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有望逐步減退。

2018年底以來，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健性貨幣政策的實(shí)施，資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的實(shí)際利率由上浮10%至15%降至基準(zhǔn)利率水平。但在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)仍是政策底線。貨幣供應(yīng)難以進(jìn)一步寬松，意味短期內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境也難以得到進(jìn)一步改善。這將降低房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能性，使得房?jī)r(jià)“小陽(yáng)春”難以入夏。

隨著世界經(jīng)濟(jì)前景趨于復(fù)雜化，全球經(jīng)濟(jì)不確定因素進(jìn)一步增加。由于長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變化與預(yù)期收入的變化緊密關(guān)聯(lián)，內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜化使得預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)變得更為困難。這將抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)，使部分潛在購(gòu)房者推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃。

2019年1季度，全國(guó)房?jī)r(jià)有所回升，個(gè)別一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。隨著政府“穩(wěn)房?jī)r(jià)”決心的進(jìn)一步明確，以及貨幣邊際寬松短期見頂，房?jī)r(jià)回升的態(tài)勢(shì)將受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房?jī)r(jià)整體漲速的下降，也表明市場(chǎng)對(duì)這些條件的變化作出了反應(yīng)。內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化，也有助于為處于預(yù)熱階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

綜合以上因素，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，一二線城市房?jī)r(jià)漲速將進(jìn)一步收窄，三四線城市房?jī)r(jià)還可能總體由漲轉(zhuǎn)跌。隨著調(diào)控政策的跟進(jìn)，個(gè)別房?jī)r(jià)較快上漲的一二線城市，漲勢(shì)也有望減緩或由漲轉(zhuǎn)跌。

另一方面，即使部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，房?jī)r(jià)下跌的空間也較小。在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)較小，而潛在的上漲壓力相對(duì)較大。從三四線城市看，國(guó)家對(duì)三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長(zhǎng)足改善;貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內(nèi)三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房?jī)r(jià)下跌的空間減小。