土地市場回暖：整體供應縮減 二線城市受追捧 多城供地計劃相對保守

土地市場在經歷了從2018年第四季度以來的“持續走低”后，于2019年3月有所回暖。

5月1日，中國指數研究院發布的《2019年1?4月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元，同比增長6%;規劃建筑面積TOP10城市成交11802萬平方米，同比增長10%。其中，杭州土地市場4月單月成交379億元，累計成交總價850億元，高居該項榜首;西安土地市場趨于火熱，規劃建筑面積成交1700萬平方米，位居該項首位，且4月漲幅顯著。

“從大背景看，金融環境有所改善，會帶來很多新的市場機會。而從房企本身的經營情況看，也會積極抓住拿地機會補庫存。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者。

易居(中國)首席執行官丁祖昱則提醒稱，三四月份土地市場回暖，越來越多的房企開始跟風拿地，其中不乏高溢價地，尤其是二線城市，土地競爭格外激烈。“但最佳的拿地時期已經過去，目前市場不確定性較大，對于企業而言，無論是戰略調整還是規模需要，在二季度投資擴張中仍然需要保持謹慎，盲目追高并不可取。”丁祖昱建議。

多城供地計劃相對保守

4月17日，按照自然資源部通知要求，各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標：消化周期在36個月以上的，應停止供地;36?18個月的，要適當減少供地;18?12個月的，維持供地持平水平;12?6個月的，要增加供地;6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

克而瑞指出，結合各城市實際消化周期來看，今年大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅少數城市存在供地計劃“超標”的現象。

數據顯示，絕大多數二線城市去化周期均處于12個月以下，其中、蘇州、無錫、長沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6?12月之間，可適當增加供地，但事實上，除成都外，其余城市2019年宅地供應較2018年都呈減少趨勢。

此外，濟南、佛山等去化周期處于12?18個月的城市，供求關系均處于合理區間，可維持供地持平，但兩個城市2019年都減少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地擬將供應400萬平方米，同比下降13.4%，這也是自2014年以來，佛山住宅用地供應最少的一年。

另據中國指數研究院數據，2019年一季度，全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。其中，住宅用地推出2.0億平方米，同比下降7.7%;商辦用地推出0.5億平方米，同比下降26.8%。

“今年供地減少和2018年流拍增加有關，所以導致地方政府土地的供應會有所放緩或保持節制。從實際過程看，這會使得部分房企加快拿地，即土地市場也容易出現一種‘饑餓營銷’的效應。當然若是房企資金面較好，這個時候土地的價格也是容易反彈的。”嚴躍進告訴時代周報記者。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉也告訴時代周報記者，部分城市供地計劃減少，這在一定程度上給房企以暗示，即現在買入的地塊會更加值錢。

二線城市受追捧

在全國整體土地供應規模縮減和房企融資環境改善共同作用下，部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現象較為突出。

中國指數研究院的數據顯示，2019年1?4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元，同比增長6%;規劃建筑面積TOP10城市成交11802萬平方米，同比增長10%。而溢價率方面，來自中信證券的數據顯示，2019年3月100個大城市的土地出讓成交溢價率已經恢復到19.9%。部分區域已經出現了一些激烈的土地競爭現象。“4月份，在二線城市優質土地大規模集中成交的帶動下，成交價格也隨之上漲，并達到近一年來的最高點，溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點。”克而瑞研報指出。

不過，伴隨房地產市場調控的深入，城市間的分化亦更加明顯。

中國指數研究院指出，同一二線城市相比，我國大部分三四線城市基本面尚未有明顯優勢，人口吸引力不足。隨著棚改總規模和貨幣化安置比例的下調，其市場或將面臨較大的調整壓力。

克而瑞的數據顯示，2019年1?4月，百強房企在二線城市新增土儲建面占比達49%，較1?3月上升3個百分點;百強房企拿地TOP10的城市全部位于二線，從側面印證了當前企業對二線城市重視。

而三四線城市的市場熱度正在逐步衰退，1-4月百強房企在三四線城市新增土儲建面占比為45%，較去年全年下降了13個百分點。

具體到房企，中海、萬科和保利等房企均表示今后將繼續聚焦于一二線城市。而從實際拿地數據來看，2019年一季度，大型房企戰略布局多個一線及熱點二線城市。如綠地和中海在上海積極補倉;融創、萬科和華僑城等企業在天津、福州和西安等地拿地金額領先。

肖文曉告訴時代周報記者，總體來講，今年房企在拿地上還會繼續保持謹慎。分城市來看，房企會側重布局類似粵港澳大灣區這樣的城市群以及熱點一二線城市，進入三四線城市的動力會減弱很多。一家國企中層也告訴時代周報記者，目前公司在土地投資上看好一二線城市和強三線城市。一二線城市是比較好的買地時間，而三四線城市土地及房價正出現深度調整，大概率會繼續下探。