深圳高層物業(yè)費(fèi)擬最高5.63元/㎡·月 物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫困境的需要

昨日，記者從深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，深圳市住建局、市發(fā)改委針對《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)》(后簡稱《征求意見稿》)日前作出最新解答，強(qiáng)調(diào)《征求意見稿》僅對新建普通住宅前期物業(yè)和保障性物業(yè)具有約束力，調(diào)整《征求意見稿》不等同于提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)了解，過去10多年來，隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)收費(fèi)未及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低價(jià)低質(zhì)的惡性循環(huán)，《征求意見稿》因此出臺。根據(jù)《征求意見稿》，多層住宅物業(yè)費(fèi)每月最高2.20元/㎡，最低0.90元/㎡，高層每月最高5.63元/㎡，最低2.71元/㎡。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫困境的需要

深圳市為什么要調(diào)整《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》?

官方解釋，本次制定《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》主要基于以下兩個(gè)原因：

首先是應(yīng)政府定價(jià)管理的要求。根據(jù)廣東省人民政府辦公廳印發(fā)的《廣東省定價(jià)目錄(2018年版)》第11項(xiàng)“保障性住房及物業(yè)服務(wù)”，深圳保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、普通住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫) 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

其次是物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫困境之需。根據(jù)2007年10月發(fā)布的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(深價(jià)規(guī)〔2007〕1號)已逾10年未調(diào)整。10多年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物價(jià)持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“原地踏步”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以維持企業(yè)運(yùn)營的現(xiàn)象十分普遍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)陷入“低價(jià)低質(zhì)”的惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主需求矛盾日益突出，無法滿足業(yè)主對美好居住環(huán)境的需要。

本次調(diào)價(jià)為什么沒有聽證會(huì)程序？

根據(jù)《征求意見稿》，多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為2.20元/㎡·月，最低為0.90元/㎡·月;高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月。而深圳目前施行的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，高層住宅最高為3.9元/㎡·月，多層住宅最高為1.3元/㎡·月。按最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，高層住宅最高標(biāo)準(zhǔn)漲幅近50%，多層住宅漲幅近70%，價(jià)格漲幅極大。

政府定價(jià)機(jī)關(guān)制定價(jià)格調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)聽取社會(huì)意見，本次調(diào)價(jià)為什么沒有聽證會(huì)程序?據(jù)介紹，按照相關(guān)規(guī)定，聽取社會(huì)意見有書面征求意見、座談會(huì)、聽證會(huì)、公開征求社會(huì)公眾意見等多種方式，由于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不屬于廣東省價(jià)格聽證項(xiàng)目，為此，這次采取在深圳市住房建設(shè)局官網(wǎng)公開征求社會(huì)公眾意見的方式，聽取社會(huì)意見。

《征求意見稿》制定依據(jù)主要包括物業(yè)管理法律法規(guī)中確定的物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容、深圳市普通住宅物業(yè)管理成本調(diào)查情況，同時(shí)還結(jié)合深圳工資水平和物價(jià)水平等因素進(jìn)行綜合評估和測算。

按服務(wù)內(nèi)容分 五個(gè)等級收費(fèi)

《征求意見稿》規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、公共秩序維護(hù)和環(huán)境管理等四項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個(gè)等級，等級從高到低，最高為一級，最低為五級。比如，綜合管理一級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.82元/㎡·月，五級為0.25元/㎡·月。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)一級收費(fèi)0.46元/㎡·月，五級為0.29元/㎡·月。

記者發(fā)現(xiàn)，“綜合管理一級”和“綜合管理五級”分別要求管理人員中大專以上學(xué)歷占比60%、10%以上，業(yè)主投訴24小時(shí)、4天內(nèi)答復(fù)、業(yè)主滿意度測評85分、75分以上，每年組織社區(qū)文化活動(dòng)不少于4次、不要求。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所選等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。具體而言，多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為2.20元/㎡·月(各一級相加)，最低為0.90元/㎡·月(各五級相加);高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月。

《征求意見稿》對哪類物業(yè)有強(qiáng)制約束力？

《廣東省定價(jià)目錄(2018年版)》規(guī)定，深圳保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、普通住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫) 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高層和多層住宅，不含別墅和商務(wù)公寓。保障性住房物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)本《征求意見稿》對應(yīng)的三級及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。城中村物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可參照本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的多層住宅四級及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

《征求意見稿》已明確適用范圍，一經(jīng)發(fā)布，對所有物業(yè)均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。

小區(qū)要漲物業(yè)管理費(fèi)了嗎？

《征求意見稿》出臺，小區(qū)要漲物業(yè)管理費(fèi)了嗎?答案是否定的。

對于仍處在前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)而言，前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同簽訂時(shí)還沒有小業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的主要目的是為了約束建設(shè)單位，以保護(hù)小業(yè)主的利益。前期物業(yè)管理階段的小區(qū)，如果房屋已出售給小業(yè)主，即使新的《征求意見稿》出臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位也沒有擅自調(diào)價(jià)的權(quán)力，要按程序召開業(yè)主大會(huì)表決通過后方可調(diào)整。

別墅、商務(wù)公寓和已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。如需調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，確定物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整方案，然后召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，通過后方可調(diào)整。