賣地自救 董文標夢斷董家渡地塊 董家渡地塊成“海市蜃樓”

在上海人的心里，董家渡寸土寸金。“如今房價動輒十幾萬一平起，一套房隨便也要好幾千萬。”作為一名土生土長的上海人，劉輝清楚地知道，董家渡“老南市”是上海的發(fā)源地，擁有上海現(xiàn)存最早期的天主教堂和上海最早的會館。根據(jù)坊間的說法，董家渡在上海開埠前，商肆林立，店鋪繁鬧，在開埠后更成了上海繁華城區(qū)之一。靠著董家渡，上海由南往北開發(fā)，才有了外灘，然后再由東往西發(fā)展，才有了上海。上海城市的歷史并不長，但董家渡是極為重要的一脈。

在商界大佬董文標心里，董家渡不僅會成為上海金融新地標，還應該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心，但他執(zhí)掌下的中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)拿出了自己的看家資產——上海董家渡13、15號地塊，在市場上尋求買家。

就在董文標卸任中民投董事局主席4個月后，董家渡地塊被賣出。2月14日晚間，綠地控股“官宣”，稱公司全資子公司綠地地產集團有限公司收購中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格共計121億元。

綠地地產接手董家渡地塊成為第一大股東

根據(jù)公告，本次交易完成后，綠地控股將公司持有標的公司50%股權，成為標的公司第一大股東，負責標的公司主要日常經營事項。

同一日，中民投總裁呂本獻回應市場關注的熱點時，稱中民投與交易對手簽署了協(xié)議，完成了不符合戰(zhàn)略轉型方向的重要項目退出，“這是中民投有效優(yōu)化公司產業(yè)布局結構和資產負債結構，持續(xù)深化落實公司轉型戰(zhàn)略的重要一步。”

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2月13日，中民外灘房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱中民外灘)出現(xiàn)股東變更，其中，中民投、上海佳渡置業(yè)有限公司(中民投實際控制的孫公司)退出，綠地成為新增股東，其法人代表亦變更為綠地集團高管徐榮璞。

上述公告顯示，通過此次收購，綠地將主導開發(fā)標的公司主要資產——上海市董家渡項目，實現(xiàn)了在上海市中心核心區(qū)域重大項目的關鍵布局。綠地控股董事長、總裁張玉良表示：“綠地將充分發(fā)揮在開發(fā)能力、產業(yè)資源、區(qū)域布局等方面的綜合優(yōu)勢，集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”

銀行大佬轉身民營企業(yè) 中民投華麗登場

在董文標的心里，董家渡不僅會成為上海金融新地標，還應該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心。董文標期望董家渡能夠創(chuàng)造外灘地標建筑群及國際級的辦公與生活環(huán)境，并助力上海構建一城一帶總體金融格局。

這從此前的對外宣傳中不難看出，中民投對于董家渡地塊的重視程度頗高。但一切隨著此次“賣地自救”的行為戛然而止，畢竟生存才是最重要的。

5年前的2014年，中民投的登場異常“華麗”。彼時，由全國工商聯(lián)發(fā)起，中民投成立。中民投的注冊資本500億元人民幣，擁有59名行業(yè)領頭企業(yè)的股東。截至目前，中民投是唯一一家?guī)?ldquo;中國”字頭的民營投資公司。

那一年，1957年出生的董文標57歲，成為了中民投董事局第一任主席。此前的18年里，董文標創(chuàng)造了一個市值過千億的民生銀行，對于中民投，董文標依然信心滿滿。

這從其在一次公開講話中的態(tài)度不難看出，“我說這是我來做，我領導，民營企業(yè)家們都覺得我是有公信力的，說老董可以做成，他是職業(yè)經理人，公正、公平。”

據(jù)有關媒體報道，根據(jù)當時的計劃，這家公司將支持中國民營企業(yè)到海外并購，或者在國內做一些基礎設施的建設;另一方面，其也寄望于能享受到中央政府的一些政策，如外匯儲備政策支持和國家開發(fā)銀行的授信支持。

實際上，早在2013年，董文標從民生銀行臨近退休之際，就已經規(guī)劃好了自己的未來。“我現(xiàn)在正在做的還有一個很好的事情，中國100家大型民營公司，每家民營企業(yè)出一個億，就是100個億，成立一個中國民營企業(yè)投資公司，叫中民投。”

開發(fā)成本高 董家渡地塊成“海市蜃樓”

從地理位置上來說，董家渡位于上海老城廂與黃浦江南外灘之間，是上海發(fā)展史上極為重要的一部分。

2014年11月，成立僅半年的中民投與外灘投資、佳渡置業(yè)聯(lián)合體以人民幣248.5億元拿下了董家渡13、15號地塊。公開資料顯示，地上面積70.2萬㎡，地下面積43.8萬㎡(地下商業(yè)11.1萬㎡)。整個項目上上下下加起來有接近114萬㎡。

按照黃浦區(qū)當時的規(guī)劃，該地塊為商業(yè)、辦公、住宅綜合用地，其中商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。

據(jù)媒體當時的報道，競拍結束后13個月，董家渡13、15號地塊開始動工建設，地塊的最終規(guī)劃方案也同時確定。

據(jù)悉，地塊開發(fā)繼承了董家渡原先魚骨狀的路網(wǎng)，地塊方形的形狀也更利于開發(fā)，小街坊高密度路網(wǎng)更加有城市感，尺度更適合人步行，錯落有致的高度限制形成更完美的天際線。由商船會館和董家渡天主教堂保護建筑所構成的開放空間未來直連黃浦江親水平臺。

不過“高大上”的設計背后卻是驚人的高成本。有人曾經算了一筆賬——所有地塊加起來的總投資達604億，平均地上單位成本是8.6萬元/㎡，算上車庫等地下面積也都達到了5.3萬元/㎡。以當時的上海樓市來說，這個成本，比新鴻基的徐家匯中心項目的400億還高200多億，相當于建了3-4座上海中心大廈。

盡管在中民投成立之初，董文標曾表示，其地產業(yè)務并不涉及“賣房子”，但這并不妨礙董文標對于土地市場極佳的眼光。

拿下董家渡地塊時，董文標曾向股東許諾，在上海外灘董家渡這塊地建百層高樓，三年即能回本。

顯然，董文標當初的承諾不僅未能如愿化為現(xiàn)實，董家渡地塊甚至已經成為中民投的沉重負擔。2018年10月，中民投完成公司成立以來的首次換屆，李懷珍接任董文標中民投董事局主席一職。

這一年，董文標61歲。

財經觀察

房地產市場降溫后的一次解凍操作

可以肯定的是，成立之初，中民投的成長速度確實相當迅速。一組數(shù)據(jù)可以證明，截至2018年上半年，中民投的資產總規(guī)模從成立之初的335億元增至近3100億元，增幅約800%，累計實現(xiàn)利潤超180億元。

那么，當年的躊躇滿志緣何變成了如今的“賣地自救”?答案不言而喻，成立之初發(fā)展極其迅速的中民投正遭遇史上最大“資金鏈”危機。

這從呂本獻回應外界質疑“中民投遭遇流動性挑戰(zhàn)”的質疑中可見一斑，呂本獻表示，企業(yè)的本質就是解決問題、應對挑戰(zhàn)，沒有任何一家企業(yè)的發(fā)展過程是完全一帆風順的。中民投剛剛成立4年多，尚在幼年期。“這是在經濟和金融周期發(fā)生調整的背景下，我們經歷的第一次真正挑戰(zhàn)。但我們不會氣餒，將全力以赴從根本上解決問題。”

據(jù)呂本獻透露，中民投正通過引入戰(zhàn)略投資者、加快退出不符合戰(zhàn)略轉型方向的項目等多方面舉措，預計將在較短時間實現(xiàn)重大突破。

上海清算所資料顯示，截至2018年6月30日，中民投總資產近3100億元，賬面的貨幣資金229.3億元，總負債2321億元，資產負債率超過70%。這份合并資產負債表還顯示，中民投2018年上半年歸母凈利潤僅為4.47億元，同比大幅下降逾80%。

另據(jù)Wind統(tǒng)計，2019年中民投還將面臨198.05億元的境內債券到期(兌付或行權)，這意味著，中民投短期償債壓力不小。

特別是2019年初，中民投發(fā)生了違約問題。先是公司30億元債券技術性違約，2月12日，中民投申請在上交所上市的三只公司債券暫停競價系統(tǒng)交易。發(fā)行量44.8億的“17中民G1”在農歷新年首個交易日當中，盤中大跌逾30%，報35.51元，創(chuàng)上市以來新低，兩度遭上交所臨時停牌。

與此同時，2月1日起，中民嘉業(yè)約83.3億元股權以及其持有的中民外灘約49億元股權被上海金融法院凍結，凍結期限為三年。就在綠地控股接盤董家渡項目的時候，中民投被凍結的股權也悄然解凍。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，中民投“賣地自救”是因為其財務上出現(xiàn)了現(xiàn)金流壓力，而這個壓力可能會給中民投帶來一些問題，“從這個角度來講，當前的轉讓勢在必行。”

嚴躍進直言，董家渡地塊的規(guī)模比較大，對于企業(yè)來說，操盤確實有很大的壓力，“綠地的收購應該也是準備聯(lián)動開發(fā)，畢竟在這附近本身就有一些比較好的項目。”嚴躍進說，如果這些項目能和董家渡項目連在一起，或許能夠在上海核心區(qū)域內形成更好的規(guī)模化效應。如此一來，對于綠地的品牌也有積極的作用。

“雖然此次中民投的轉讓不符合我們的預期，但中民投畢竟是一個實力很強的企業(yè)。”嚴躍進認為，這也可以理解為，房地產市場降溫之后，企業(yè)內部也做出了相應的調整。