密集還債：房企1個月拋1635億元融資案 借新還舊應對債務高峰

不足1個月時間，數十家房企拋出了70多個融資方案，總計金額超過1635億元，這種融資密度和規模在業內并不常見。據中原地產研究中心統計數據顯示，這一單月融資規模是近一年以來的新高。

有業內分析師表示，不少房企將2019年判定為“調整年”，可能是樓市回暖前難熬的一年。因為市場調整期之外，房地產企業此前發布的公司債將集中在這一年進入還債期，目前能借到錢的房企，幾乎都是優先拿新債去還舊債，剩下的則會充當一般運營資金。

開年密集發債

1月3日，中國奧園按票面價增發2.75億美元2021年到期7.95%優先票據，率先打開2019年亞洲美元債券市場;1月15日，再次按票面價成功發行5億美元2022年到期8.5%優先票據。兩筆融資擬將所得款項用于公司現有境外債務再融資及一般運營資金。

1月初，當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%。

1月25日，遠洋集團宣布成功發行總額為5億美元3.25年期境外高級美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項將主要用于償還現有債務。遠洋集團表示，5.25%的票面利率，實現了自去年12月份以來中資非金融企業境外債券的最低發行成本;充分表達出國際資本市場和投資者對遠洋集團信用水平和發展能力的高度認可。

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年，大部分企業都在關注經營風險，對資金的渴求非常強烈。不過，去年12月份以來，房企融資難度相對有所降低，再次出現了資金成本在5%上下的現象，包括有些大房企發行大規模企業債也獲得批準。整體看，房企看準窗口期，多數都拋出了融資預案。

國金證券研究所分析師周岳表示，在2018年房企發行的債券中,有募集資金用途的有478只，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用于償還到期債務。另有業內人士稱，2019年將延續這一情況。

張大偉也指出，開發商現在更關注資金安全，為了應對馬上到來的還債高峰期，部分房企甚至不惜進行短期融資和高息海外債融資。市場上已經出現因債務逾期造成經營風險的上市企業，甚至股價一路下跌。目前來看，能借到錢的房企都是擁有較好資信的企業。

中小房企生存壓力大

目前來看，想在資本市場獲得融資，企業的資信異常重要。從1月份房企的融資動作來看，盡管有些房企順利拿到資金，但也有部分房企的融資案被中止或者被終止。比如，1月18日，深交所公告顯示，華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃處于“中止”狀態，該筆ABS擬發行金額為200億元;俊發集團7.9億元資產支持證券、花樣年非公開發行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發行公司債券等多個發債申請被上交所終止。

上述業內分析師表示，對于一家上市房企來說，若多頻次密集發債，且財務盤面負債率過高，評級機構則會下調評級，這意味房企將更難在資本市場獲得資金，尤其對中小開發商來說，這將是致命打擊。

在《證券日報》記者與某房企一次溝通中獲悉，提升杠桿率運營，對房企來說就是“飲鴆止渴”，不提升杠桿率可能導致資金鏈斷裂，借到更多債也不意味著能找到更好的轉型方向或者商業模式，若踩不準調控節奏，戰略布局錯位，依然有很大的經營風險。

鑒于此，該人士認為，尤其對2016年前后拿高價地的中小房企來說，2019年的生存將變得更為艱難，若某個高價地項目無法快速周轉，將可能直接導致開發商必須割肉轉讓才能生存。屆時，這些中小房企一旦出現債務違約跡象，不但股價大跌，市值大幅縮水，也會淪為大型房企規模戰的被收購對象，甚至會被踢出這個市場，導致行業收并購案頻發。

當2019年進入還債高峰期時，市場上將產生大量收并購機會，有資金儲備的房企將能夠購得性價比高的土地或者項目。

此外，即使是那些資產負債率超過80%紅線的大型房企，一樣會面臨資金困境，金融機構對其財務安全值也將預警，這些企業要想拿到融資，付出的資金成本將進一步提升，對未來利潤和資金鏈安全都將產生重要影響。