供應井噴庫存攀升：2018北京新房成交不足3萬套 均價52232元創新高

2018年北京新建商品住宅(含純商品房、限競房)共成交25052套，繼續延續2017年成交不足3萬套的趨勢，創近年來新房成交新低記錄。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年北京新建商品住宅(含純商品房、限競房)共成交25052套，繼續延續2017年成交不足3萬套的趨勢，創近年來新房成交新低記錄。

在價格方面，2018年新房成交均價52232元/平米，則創下近年來價格新高。具體項目來看，成交金額最高的為中海寰宇天下，年度總銷售金額為91.11億元，均價61500元/平米。從新房銷售金額排行榜TOP10來看，10個項目的均價均超過2018年新房成交均價52232元/平米，TOP10單盤的成交金額門檻也超過20億元。

供應井噴庫存攀升

中原地產研究中心統計數據顯示:北京樓市供應繼續井噴，年內北京樓市入市的商品房住宅套數高達44841套，是最近4年的最高點，同比漲幅高達65%。

供應井噴的同時，北京新房成交量卻萎靡不振。2018年全年新房僅成交25052套，為近年來新低，同比2017年26677套減少6.5%。成交面積為348.97萬平米，成交金額為1822.77億元。

對比2017年供應少，2018年供應井噴的情況下，成交量萎縮澤帶來庫存大幅上漲。目前樓市商品房住宅庫存已經接近7萬套，也成為最近3年的最高點。

中原地產首席分析師張大偉表示，大量限競房上市是2018年京樓市供應井噴的最主要原因。

2018年為北京限競房供應元年。北京入市限競房項目38個合計入市53期，供應限競房住宅24767套，網簽成交僅4530套，去化率僅為18.3%，大量房源積壓成為庫存。

2019年限竟房競爭激烈

據從目前北京土地供應格局來看，以限競房和共有產權為主。

截止日前，北京累計供應的限競房土地合計86宗地塊87個項目，建筑面積約830萬平米，北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是550萬平米左右，大約還有5萬套限競房入市。限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得限競房供大于求開始明顯出現。

另一方面，共有產權因為價格更具優勢，也成為限競房的競爭者。截至目前，北京入市的共有產權房年內多達29個項目，提供房源32446套。也就是比2017年5個項目3752套上漲了765%。

大量的限競房、共有產權房供應，使得北京新房市場出現了嚴重的供應增加，庫存開始明顯上漲。

張大偉分析認為，當下整體市場處于平穩狀態中， 未來如果政策不改變，在供應量井噴下，2019年，樓市價格將出現明顯調整。北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計后續還將有大量上市，購房者開始全面觀望。限競房市場分化明顯，部分限競房接近售 罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售后，后續房源去化非常非常慢。

從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。