2018年樓市：持續調控堅決遏制房價上漲 一線持續趨穩二三線回歸理性

2018年，中國房地產市場持續調控，“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”成為房地產市場主基調。房地產市場總體上保持平穩運行，逐步回歸理性，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

房價：一線城市持續趨穩，二三線城市回歸理性

國家統計局數據顯示，11月份，一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨于穩定。深圳和廈門2個城市新房價格已低于去年同期，房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。

記者近期在多地調查發現，不少房企出于沖刺業績和融資成本壓力，正陸續申領預售證，大量新盤集中入市，價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大，但真正出手的購房者較少，成交量下滑。

國家統計局數據顯示，1至11月，一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個百分點。11月份，北上廣深四城二手房連續2個月下跌，且價格跌幅持續擴大。

國家統計局數據顯示，7月份，70個大中城市房價環比上漲的城市增至65個，比2月份的44個增長近五成。“‘人才新政’降低了限購門檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來房價上漲預期。”中原地產首席分析師張大偉認為。

樓市升溫讓各地的房地產調控政策持續加碼。7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，各地樓市調控持續加碼，房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關措施，房價上漲趨勢得到遏制，房價預期也開始扭轉。未來一段時間內，全國房地產市場將總體上保持平穩運行。

租賃：租購并舉進行時，長租公寓遭遇“成長的煩惱”

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2018年實現重要突破，租購并舉格局加快建立。

住建部有關負責人表示，2018年我國加快培育和規范發展住房租賃市場，在12個大中城市開展住房租賃試點，在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理條例，規范住房租賃和銷售行為，維護當事人合法權益。

自去年上海首推純租賃用地開始，今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊，北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。

住房租賃市場的參與主體更加多元。開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”，打造自有租賃公寓品牌。

多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前，全國已有10余個城市搭建官方平臺。

然而，在大量社會資本涌入長租公寓領域的背后，由于欠缺準入門檻、標準規范以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。例如，一些不具規模的企業跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業和租客的風險。

此外，長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監嚴躍進表示，一些長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源，人為抬高收房價格，讓長租公寓的租金也呈現高端化趨勢。

針對租房市場出現的亂象，多地監管部門采取了行動。7月份以來，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規范“租金貸”及其他住房租賃交易服務等舉措，促進住房租賃市場健康發展。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，我國住房租賃市場還不夠成熟，政府應從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手，實現租售“兩條腿”走路。

地價：溢價率持續走低，土地市場降溫

樓市的嚴格調控效應已傳導至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發商“套牢”，房企在拿地方面變得謹慎理性，土拍市場熱度也隨之退卻。

去年年初，中海地產以總價50.9億元、溢價率超過71%拍得松江三幅宅地，這一位于上海遠郊的區域樓板價創出新高，突破3萬元/平方米。近期，該地塊所建項目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮江等地所拿多幅高價地塊也在調控之下，銷售承壓無法入市。

一位房企高管表示，在樓市調控高壓不減的態勢之下，商品房銷售價格無法再現快速增長甚至還要下調，房企利潤空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價地。

中國指數研究院統計顯示，下半年以來，隨著土地供應增多，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期下降15個百分點。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據統計，今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外，上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期，促使房價進一步回歸理性。”