近日，旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職，引來業(yè)內廣泛關注。這已不是首家房企北京區(qū)域掌門人位置發(fā)生更迭。不久前，龍湖集團副總裁兼北京公司總經理宋海林調任龍湖集團副總裁兼集團研發(fā)部總經理;綠地集團京津冀房地產事業(yè)部總經理歐陽兵則被調回上海。業(yè)內人士分析，走馬換將往往意味著企業(yè)在北京區(qū)域經營策略的調整。而且房企換帥也與這些企業(yè)年內在北京區(qū)域內的業(yè)績未達預期目標直接有關。企業(yè)希望通過換帥調整經營策略，。對于這些房企的北京區(qū)域新掌門人而言，如何實現快速去化將是企業(yè)面臨的首要考題。

千億房企北京頻換帥

11月14日，旭輝宣布，副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬由于個人原因提出離職。現任集團投資中心副總經理董毅，將調任北京，出任北京區(qū)域事業(yè)部常務副總經理，主持北京區(qū)域事業(yè)部的日常管理工作，負責北京、環(huán)京及內蒙古的投資、開發(fā)工作。據坊間流傳消息，孔鵬從接到離職約談到接任者到崗，之間只用了7天。換帥之倉促令外界感到意外，畢竟孔鵬掌控旭輝北京區(qū)域多年，對旭輝在北京區(qū)域的快速擴張功不可沒。資料顯示，旭輝在2012年完成上市，此后公司大手筆引入一批職業(yè)經理人。其中，孔鵬于2013年加入旭輝并掌舵北京。之后的5年，旭輝在北京從一兩個項目，到實現破百億規(guī)模。

與旭輝類似，綠地的換帥也較為突然。

10月11日，綠地控股集團下發(fā)高層任免職的通知。集團總裁室決定，由潘偉擔任京津冀房地產事業(yè)部副總經理(主持工作)、京津冀區(qū)域管理總部副總經理。在京津冀房地產事業(yè)部擔任了4年總經理和區(qū)域管理總部總經理的歐陽兵，被安排前往上海，出任綠地城市投資集團有限公司副總裁。

對此業(yè)內人士分析，綠地區(qū)域高管換防是公司整體戰(zhàn)略調整的其中一環(huán)。10月12日，綠地控股宣布集團戰(zhàn)略強化升級及核心產業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃，重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業(yè)集團。該調整也被外界解讀為在當前樓市下行周期，綠地希望通過人事調整，重整內部資源，實現戰(zhàn)略的強化。

另一家千億房企北京區(qū)域換帥則更早。9月底時，時任龍湖集團副總裁兼北京公司總經理宋海林被任命為龍湖集團副總裁兼集團研發(fā)部總經理，負責研發(fā)及研發(fā)數字化相關工作。他的接任者則是原龍湖集團武漢公司總經理顧修銘。

在北京之外，眾多房企區(qū)域高管也頻頻出現調整。初步統(tǒng)計顯示，進入10月以來，已經有至少10家房企高管變動。

“臨近年底的一個階段，或許還有更多的房企會調整區(qū)域高管。”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進判斷。當前行業(yè)整體下行，越是大規(guī)模房企，越面臨壓力。國內房地產行業(yè)的降溫一段時間都不會結束，房企高管的動蕩也會持續(xù)。

營銷重壓

業(yè)績不佳或與預計銷售目標差距明顯很可能是房企區(qū)域高管離職主要原因之一。

一位樓市觀察者分析，本輪高管離職潮與此前幾年有所不同。之前房企高管離職很多是房企之間相互挖墻腳，導致高管在行業(yè)內流動。激烈的競爭市場背景下，深入了解不同類型市場或者能夠獨當一面的決策者益發(fā)稀缺。房企為自己謀求或儲備優(yōu)質人才開出高薪和高職位，從而導致房企高管在行業(yè)內流動。而本輪高管流動的一個突出特點是千億級房企高管離職增多，而且顯示出因業(yè)績不佳導致的被動型特點。

中原地產首席分析師張大偉表示，之前的幾年，各大房企銷售持續(xù)攀升。但進入2018年，房企業(yè)績增長乏力，預計明年業(yè)績增速也會低于以往。實際業(yè)績與全年銷售目標差距越大，職業(yè)經理人變動也就會越大。

一位樓市分析師指出，尤其是當前樓市整體低迷，而一線城市調控政策也最為嚴厲，因此房企一線城市區(qū)域負責人壓力山大。這些高管需要背負銷售業(yè)績、拿地規(guī)模、融資數量等一系列考核指標，尤其是銷售額顯得更為直接。北京作為國內樓市“制高點”，歷來是兵家必爭之地，北京區(qū)域業(yè)績不佳，掌門人必然難逃其咎。

以旭輝為例，有消息顯示，該公司北京區(qū)域銷售額已完成70億元，但距離年底僅有一月有余，銷售規(guī)模與之前集團定下的全年300億元的銷售目標差距顯著。

事實上，在北京區(qū)域，相當一部分房企的銷售業(yè)績均不理性，一些房企銷售完成率甚至低于目標的50%。有跡象表明，包括綠城、泰禾等多家大型房企在內，都因年內銷售目標未達預期出現了人事更迭。

受調控政策影響，北京樓市年內整體表現低迷。據北京統(tǒng)計局公布的數據顯示，今年1—3季度，北京市商品房銷售面積407.1萬平方米，下降27.9%;其中，住宅銷售面積305.2萬平方米，下降17.7%。

北京樓市下行的趨勢很可能會延續(xù)。據機構統(tǒng)計，截至10月底，北京共有26個限競房項目取證入市，累計供應房源超過1.5萬套，但目前備案簽約率不到18%。隨著當前北京樓市供應格局已發(fā)生轉變，限競房大規(guī)模集中入市，房企競爭日趨激烈。市場整體去化壓力至少將延續(xù)到明年上半年。

“市場下行周期，房企銷售目標難實現，業(yè)績壓力以及年終考核獎勵受影響導致辭職。”同策機構市場研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年房企年度銷售目標達成率并不太樂觀，業(yè)績壓力及年終考核獎勵受影響可能導致更多的高管辭職。

架構之變

實際上，房企區(qū)域掌門人的更迭也折射出企業(yè)整體戰(zhàn)略的變化。例如龍湖、綠地等均在集團層面上對公司旗下的多個區(qū)域的管理層進行大規(guī)模調整。

其中，龍湖年內已多次對組織架構和高管職位進行調整。除了調整北京區(qū)域管理團隊外，包括上海公司與蘇州公司正式合并為龍湖集團滬蘇公司，原蘇州公司正式更名為滬蘇公司蘇州事業(yè)部。原龍湖集團上海公司總經理溫介邦任職滬蘇公司總經理。龍湖新業(yè)務長租公寓也進行了“換帥”，由集團CEO邵明曉兼任冠寓CEO。

2016年底，龍湖提出“平臺+端”的變革構想，該模式建立在IT技術及數據支撐上，“平臺”是集團，“端”指各地區(qū)公司。該模式在2017年逐步試點、推進。業(yè)內人士分析，圍繞著龍湖的組織結構改造，與之對應的無疑是業(yè)務重塑與人員的重新配置。

除了受集團架構調整影響外，區(qū)域高管變動也與企業(yè)投資重點的變化不無關聯(lián)。

以旭輝為例，2018年，該公司土地投資側重點已有微妙變化。重慶、杭州等二線城市和多個三四線城市已經成為拿地主戰(zhàn)場，北京和上海已不是旭輝關注的重點。“減一線，穩(wěn)二線，增三線”成為旭輝新的戰(zhàn)略方向。

此前幾年旭輝需要一位在北京開疆擴土的掌門人，孔鵬無疑已完成任務。然而面臨當前旭輝在北京居高不下的庫存量，旭輝或許不再需要一個善于在土地市場縱橫捭闔的進攻性人物，相反需要一個善于“防守”的干將，尤其是擅長營銷與融資能力更為關鍵。

由此，幫助旭輝在北京區(qū)域快速拉升至百億規(guī)模的孔鵬的離職就不再令外界費解。據了解，接替孔鵬的董毅于2017年初加入旭輝集團投資中心，曾在旭輝銀盛泰戰(zhàn)略合作中發(fā)揮了重要作用。加入旭輝前，董毅于永同昌集團擔任副總裁一職，分管投資、融資和投后管理，據稱董毅對北京、環(huán)京及華北市場也較為熟悉。

“俗話說換手如換刀，隨著新掌門到來，房企在北京區(qū)域內的策略將不可避免有所調整。例如此前區(qū)域負責人擅長攻城略地，市場低迷時可能企業(yè)更需要一位善于持續(xù)經營或者長于多元業(yè)務的掌門人。”有專家表示，對于這些房企的北京區(qū)域新掌門人而言，對個人的產業(yè)與資本運營能力以及融資和資本管控能力的要求會更加突出。同時，面對當前樓市低迷，如何實現北京區(qū)域庫存的去化也將是他們的首要考題。