央行三季報：房貸增速回落 調控升級走勢分化

但對于三、四線城市而言，去庫存依舊是一個重要的任務，房貸利率大多已是基準利率。21世紀經濟報道記者了解到，目前東部熱點三四線城市的放款時間大約2個月以上，西部三、四線城市的放款時間一個半月左右。

“對于三、四線城市而言，因為三、四線城市地方政府對土地的依賴度較高，而三、四線城市房價又低，預計未來三、四線城市的債務杠桿率會有提升空間。”張宏偉表示，“預計未來不管是房價還是房貸，都會發生分化，地方城市會更加根據自身的狀況來指導房地產發展。”

房地產行業的貸款增速繼續回落，房地產貸款價升量跌已成趨勢。

央行最新發布的2017年三季度 金融機構貸款投向統計報告數據顯示，至2017年9月末，我國人民幣房地產貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比上季末低1.4個百分點。其中，個人住房貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。

與房貸增速下滑相對應的是房貸利率的提高。21世紀經濟報道記者致電北京地區多家銀行分支機構信貸部了解到，目前銀行對首套房貸款利率一般是基準利率上浮5%到10%，如工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行的北京分行都表示從9月開始，北京地區首套房房貸利率已從基準利率上浮5%。

熱點城市房貸量跌價升

“去年這個時候，北京的房貸市場那是熱火朝天，居民申請房貸的數量也不斷增多，每天都忙不過來。”北京地區某銀行房貸審批員表示，“今年來，辦理房貸的人其實也很多，加上房價上漲貸款需求也高了，但是審批時間明顯變長。也就是說銀行對每個月的放款量有所控制，希望不超過去年同期，目前平均放款時間大概是3個月左右。”

“這一波的房地產調控持續時間較長，對房地產貸款也產生了很大的影響。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，“一是限售限購政策讓有購房資格的人減少，房產交易量下去，貸款額增速也就跟著下降；二是銀行的房貸有額度，額度用完了，審批變嚴放款變慢，也就下去了。”

央行公布的數據也印證了這一點。

2017年9月末，我國人民幣房地產貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比去年同期低了2.4個百分點。2017年第三季度，人民幣房地產貸款余額增加1.39萬億元，新增余額比去年三季度同期減少了300億元。

“從今年三月份起，銀行對房地產貸款的審查開始變嚴，但到年中的時候，因為各銀行還有額度且業績沒完成就有所放松，但9月份起，因為政策和業績預計完成的疊加影響，又變嚴了。”一位國有大行北京分行信貸部經理告訴21世紀經濟報道記者，“雖然銀行在控制額度，但因為利率上漲，所以并不影響銀行收益。其實我們行現在也還有額度，但在保證資產質量和房產、金融去杠桿政策影響下，審查變嚴，放款時間增長是普遍現象。”

據21世紀經濟報道記者計算，假設去年9月新增房貸100萬，利率85折為4.165%，貸款20年利息收入近48萬元，如果今年同比增速20%情況下新增貸款120萬，利率上浮10%為5.39%，貸款20年利息收入76萬多元，利息收入同比增多則約6成。

此外，央行公布數據顯示，2017年9月末，房產開發貸款余額和地產開發貸款余額共計8.1萬億元，環比去年同期下滑6%，其中保障性住房開發貸款余額3.2萬億元，同比增長 37.9%，增速比上季末高1.7個百分點。

城市間房貸走勢分化

目前，房貸利率的上漲主要出現在一、二線的熱點城市中。融360最新發布的《2017年中國房貸市場9月報告》顯示，9月全國首套房平均利率為5.22%，漲速呈放緩趨勢。在融360監測的35個城市首套房平均利率中，最低的為上海4.89%，最高為鄭州5.60%。

“一線城市對政策執行力比較強，變動需求比較迫切，同時二線城市因各地實際情況不同，在政策制定和落地過程上，會出現分批次變化的特點。就目前來看，一線城市、二線城市已大體完成利率上浮的調整，出現再次大幅變動的可能性較小。”融360分析師李唯一表示，“進入四季度后額度問題將會更加明顯，銀行嚴格控制房貸增量，預期明年額度問題并不會得到大幅度緩解。

但對于三、四線城市而言，去庫存依舊是一個重要的任務，房貸利率大多已是基準利率。21世紀經濟報道記者了解到，目前東部熱點三四線城市的放款時間大約2個月以上，西部三、四線城市的放款時間一個半月左右。

“對于三、四線城市而言，因為三、四線城市地方政府對土地的依賴度較高，而三、四線城市房價又低，預計未來三、四線城市的債務杠桿率會有提升空間。”張宏偉表示，“預計未來不管是房價還是房貸，都會發生分化，地方城市會更加根據自身的狀況來指導房地產發展。”

但是，也有房地產相關分析師認為不能以房地產貸款增速下滑來判定樓市調控已取得成效，或者金融機構在房地產上的行為完全規范。

中國地方金融研究院研究員莫開偉表示，一方面前銀行房貸在信貸總額中占比依然偏高，對實體經濟的擠壓較大；另一方面有不少消費貸款、經營性貸款違規流入樓市。“金融監管當局不能放松對房貸的監管，銀行機構自身更應端正經營理念，把支持實體經濟放在更加突出的信貸經營地位。”